전세사기 고소 | 경매 사실을 몰랐던 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 온라인 중고거래 플랫폼을 통해 집주인과 공인중개사 없이 직접 전세계약을 맺고, 수천만 원의 보증금을 내고 거주해 왔습니다. 시세보다 낮은 보증금이라 계약했고, 보증보험에는 가입하지 않았습니다. 최근 계약 연장을 문자로 구두 합의했는데, 그 직후 공공기관으로부터 해당 주택의 경매 절차와 관련한 통지서를 받았습니다.

의뢰인은 그 전까지 경매가 진행 중이라는 사실을 전혀 몰랐습니다. 등기부등본을 확인해 보니 계약 당시 이미 경매가 개시되어 있었고, 근저당권과 전세권 설정등기도 다수 있었습니다. 임대인은 현재 연락이 끊긴 상태입니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받을 수 있는지, 어떤 조치를 해야 하는지 상담을 요청했습니다.

쟁점

• 계약 당시 경매가 진행 중인 사실을 알리지 않은 것이 기망에 해당하는가
• 경매로 보증금 일부 또는 전부를 못 받을 수 있다는 특약이 있어도 기망을 주장할 수 있는가
• 임대인이 연락 두절인 상황에서 민사소송 대신 형사 고소를 택할 실익이 있는가

변호사의 조언

1. 민사보다 형사 고소를 우선 검토합니다. 임대인이 연락 두절이고 갭투자 정황이 의심되어 변제 능력이 충분해 보이지 않습니다. 이런 경우 보증금반환 민사소송은 승소하더라도 실제 회수로 이어지기 어려울 수 있어, 사기 혐의로 고소하는 방향을 권했습니다.
2. 경매 진행 사실을 고지받지 못한 점을 기망의 근거로 주장합니다. 계약서 특약에는 선순위 근저당권이 있다는 내용이 적혀 있습니다. 그러나 의뢰인은 경매가 진행 중이라는 사실을 알지 못했고 고지도 받지 못했습니다. 경매 진행 여부는 계약의 중요한 부분이므로 기망이 있었다고 볼 여지가 있다고 설명했습니다.
3. 특약 문구는 오히려 의뢰인에게 유리하게 활용할 수 있습니다. 경매로 보증금을 못 받을 수 있다는 특약이 있더라도, 이는 계약 당시 경매가 진행 중이지 않다고 믿었다는 사정을 뒷받침하는 내용으로 주장할 수 있습니다. 경매 사실을 알았다면 계약할 이유가 없었다는 점도 함께 강조할 예정입니다.
4. 연락 두절 사실을 부각하고, 합의 가능성은 열어 둡니다. 임대인이 연락을 끊은 경위를 수사 과정에서 강조하되, 수사 중 합의가 가능한 상황이 되면 보증금 회수를 위해 진행하는 방향으로 안내했습니다.

참고

전세계약 전에는 등기부등본에서 경매개시결정 등기와 근저당권 설정 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다. 이미 문제가 생겼다면 계약서, 문자 등 대화 내역, 등기부등본 같은 자료를 먼저 정리해 두시는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.