전세사기 고소 | 경매가 개시된 집의 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 전세 계약 만료를 앞둔 임차인입니다. 계약 당시 가압류 등은 없었는데 최근 등기부를 확인해 보니 거주 중인 건물에 임의경매가 개시되어 있었고, 임대인 소유의 다른 부동산에도 경매가 진행 중이었다고 합니다. 경매와 관련해 법원에 서류를 직접 제출할 계획이며 기한이 멀지 않다고 했습니다.

의뢰인은 재계약 때 임대인이 실제 보증금 중 일부만 계약서에 적고 나머지는 별도 차용증으로 작성하게 했다고 설명했습니다. 보증보험은 실제 보증금보다 적은 금액으로 가입되어 있고, 보증기관에 문의하자 계약서상 금액과 실제 이체액이 달라 반환받기 어렵다는 취지의 답변을 들었다고 합니다. 의뢰인은 고소를 하는 것이 맞는지, 보증보험을 통한 반환이나 임차권등기명령을 먼저 진행하는 것이 나은지 상담을 원했고, 무엇보다 빠른 진행을 바랐습니다.

쟁점

• 임대인을 사기 등으로 고소할 수 있는지, 고소가 현 단계에서 어떤 의미가 있는지
• 계약서 금액과 실제 이체액이 다를 때 보증기관을 통한 보증금 반환이 가능한지
• 경매가 개시된 상태에서 임차인이 챙겨야 할 절차와 기한

변호사의 조언

1. 고소는 목적과 한계를 나누어 검토합니다. 사기 혐의로 고소할 수 있는지는 계약 당시 임대인의 설명과 재산 상황 등 여러 사정을 종합해 살펴야 하는 문제입니다. 고소는 임대인의 형사책임을 묻는 절차여서 보증금 반환과는 별개이므로, 고소장에 담을 사실관계와 증빙 자료를 미리 정리하고 조사에서 설명해야 할 내용을 준비하도록 안내했습니다.
2. 보증기관을 통한 반환 가능성은 별도로 검토합니다. 보증기관이 계약서 금액과 이체액의 불일치를 이유로 반환이 어렵다고 안내했더라도, 바로 포기하지 말고 자료를 살펴보도록 조언했습니다. 이체 내역과 차용증, 임대인과의 녹취나 합의서 등 실제 보증금이 얼마였는지 보여 주는 자료가 검토 대상입니다.
3. 경매 절차의 제출 서류와 기한을 먼저 확인합니다. 경매 절차에서 요구되는 서류와 제출 기한을 확인하고, 기한을 넘기지 않도록 필요한 절차를 안내받는 것이 중요하다고 설명했습니다.
4. 임차권등기명령은 거주 계획과 계약 종료 시점에 맞춰 검토합니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 임차인의 권리를 유지하는 데 쓰이는 절차입니다. 빠른 진행을 원하시는 만큼 경매 서류 제출, 보증기관 검토, 임차권등기명령 신청의 순서를 함께 정해 보도록 조언했습니다.

참고

계약서에 적힌 금액과 실제로 오간 금액이 다르면 보증보험이나 경매 절차에서 쟁점이 될 수 있습니다. 이체 내역, 차용증, 녹취, 합의서를 보관하고, 등기부에 변동이 확인되면 가능한 한 빨리 상담받으시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.