전세사기 고소 | 보증금 못 받는 세입자 상담사례

상담 내용

의뢰인은 전세계약을 맺고 거주해 온 세입자입니다. 해당 주택에는 전세보증금에 비해 훨씬 큰 금액의 근저당이 설정되어 있었습니다. 의뢰인은 계약을 갱신하지 않고 나갈 계획이었지만, 임대인이 일정 금액을 감액해 주겠다고 제안해 낮춘 보증금으로 재계약을 했습니다. 그런데 의뢰인은 임대인이 그때 약속한 금액을 지급하지 않았다고 설명했습니다.

이후 같은 주택의 다른 세입자들도 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실을 알게 되었고, 주택에는 경매개시결정까지 내려졌습니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받을 방법을 찾기 위해 상담을 받았고, 형사 고소를 고려하고 있습니다.

쟁점

• 같은 주택의 여러 세입자에게 보증금이 반환되지 않는 상황을 사기로 볼 수 있는가?
• 임대인의 자력이 불분명한 경우, 민사소송과 형사 고소를 각각 어떻게 활용할 것인가?
• 재계약 당시 임대인의 약속과 주택의 권리관계를 어떻게 정리해 고소장에 담을 것인가?

변호사의 조언

1. 여러 세입자가 같은 피해를 입은 점을 살펴볼 필요가 있습니다. 한 주택의 여러 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 단순한 채무불이행을 넘어 전세사기 여부를 따져 볼 여지가 있습니다. 다만 사기가 성립하는지는 계약 당시 돌려줄 의사와 능력이 있었는지, 근저당 등 권리관계를 어떻게 알렸는지 같은 개별 사정에 따라 달라집니다. 의뢰인의 사건도 이 부분을 중심으로 검토하도록 조언했습니다.
2. 임대인의 자력이 불분명하면 민사소송만으로는 실익이 작을 수 있습니다. 판결을 받아도 임대인에게 변제할 재산이 없으면 실제 회수로 이어지기 어려울 수 있기 때문입니다. 한편 형사 고소는 임대인의 책임 여부를 가리는 절차이므로 보증금 반환을 직접 보장하지 않습니다. 그래서 임대인의 재산 상황과 경매 절차에서의 배당 가능성을 먼저 확인한 뒤, 민사와 형사 대응의 순서와 병행 여부를 검토하도록 안내했습니다.
3. 고소를 한다면 경위를 시간순으로 정리해 두는 것이 우선입니다. 처음 계약부터 재계약, 약속한 금액의 미지급, 경매개시결정에 이르기까지의 경위를 시간순으로 정리하고, 주택의 권리관계와 다른 세입자들의 피해 상황도 함께 정리하도록 조언했습니다. 이렇게 정리한 내용은 고소장에 담을 사실관계의 바탕이 된다고 설명했습니다.

참고

전세보증금을 돌려받지 못하는 문제는 시간이 지날수록 경매 절차 등으로 상황이 빠르게 바뀔 수 있습니다. 계약서, 재계약 당시의 대화·문자, 등기부 등 자료를 미리 확보하고 조기에 대응 방향을 상담받는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.