공유물분할청구 | 가족과 공동소유한 부동산 상담사례

상담 내용

의뢰인은 예전에 부동산을 가족과 함께 매수해 각자 지분을 갖고 있습니다. 매수 당시 대출을 받았고, 그에 따른 근저당 채무는 일부는 공동으로, 일부는 의뢰인이 따로 부담하기로 했다고 합니다. 최근 자금이 필요해진 의뢰인은 부동산을 처분해 현금화하고 싶어 하지만, 상대 공유자는 팔 생각이 없다는 입장입니다.

의뢰인은 상대 공유자 명의 지분의 실제 소유자가 따로 있는 가족이라고 설명했고, 그 가족과는 다른 문제로도 분쟁이 있다고 합니다. 또 매수 가격과 감정가가 다를 수 있다는 이야기를 듣고 전반적인 상담을 받으러 왔습니다. 의뢰인은 공유물분할청구소송으로 대금이나 가액을 정산받기를 원하고 있습니다.

쟁점

• 공유자 한쪽이 반대해도 공유물분할청구소송으로 처분·정산을 요구할 수 있는지
• 지분을 가액으로 정산할지, 경매로 매각해 대금을 나눌지, 감정가가 정산에 어떤 영향을 주는지
• 지분 명의자와 실제 소유자가 다르다는 점과 대출 채무의 부담 관계가 소송에서 어떻게 다뤄지는지

변호사의 조언

1. 협의가 되지 않으면 공유물분할청구소송을 검토할 수 있습니다. 공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있어, 상대 공유자가 팔 의사가 없더라도 소송으로 분할 방법을 정할 길이 있습니다. 다만 구체적인 분할 방법은 법원이 여러 사정을 살펴 정하므로, 원하는 방식대로 된다고 단정할 수는 없다고 안내했습니다.
2. 가액 정산과 경매 매각 방식을 비교해 보도록 조언했습니다. 가액 정산은 한 사람이 상대 지분을 가액으로 정산하고 취득하는 방식이고, 경매 매각은 부동산을 팔아 대금을 나누는 방식입니다. 가액 정산에서는 감정가가 정산액의 기준이 되므로, 매수 가격과 감정 결과가 다를 수 있다는 점을 미리 염두에 두셔야 합니다.
3. 대출 채무의 부담 관계를 함께 정리해야 합니다. 공동으로 부담하는 채무와 의뢰인이 따로 부담하는 채무가 있으므로, 분할이나 정산 과정에서 각 채무가 어떻게 반영될지 약정 내용과 상환 내역을 통해 확인하도록 안내했습니다.
4. 명의와 실제 소유 관계, 증거에 따라 전략이 달라질 수 있습니다. 지금은 초기 검토 단계이므로 매수 경위와 지분 명의, 실제 소유 관계를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 명의자와 실제 소유자가 다르면 소송에서 누구를 상대로 어떤 주장을 할지가 달라질 수 있기 때문입니다.

참고

가족과 공동으로 부동산을 소유한 경우 처분 시기와 방법에 대한 의견이 갈리기 쉽습니다. 소송에 앞서 지분 관계, 대출 부담, 예상 가액에 관한 자료를 정리해 두시면 선택지를 비교하는 데 도움이 됩니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.