상담 내용
의뢰인은 상가 건물을 소유한 임대인입니다. 의뢰인 건물의 점포에서 영업하던 전 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 새 임차인에게 가게를 넘기고 권리금을 받고 나가겠다고 알려왔습니다. 의뢰인은 권리금 거래는 당사자끼리 정할 문제라고 답했습니다. 다만 임대인으로서 신규 임차인과는 기존보다 보증금과 월 차임을 크게 올린 조건으로 계약하겠다고 통보했습니다.
그러자 전 임차인은 신규 임차인이 그 조건으로는 들어오지 않겠다고 해 권리금을 회수할 기회를 놓쳤다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. 전 임차인은 이미 건물을 인도하고 퇴거한 상태이며, 의뢰인은 피고로서 청구가 기각되기를 원하고 있습니다. 의뢰인은 인근에 소유한 다른 건물의 상가가 같은 구역에 있고 면적도 비슷한데, 오랫동안 이번에 제시한 조건과 유사한 수준으로 임대되어 왔다고 설명했습니다. 또 인근 개발로 시세 상승이 기대되는 지역이라고 했습니다.
쟁점
- 신규 임차인에게 제시한 조건이 상가임대차보호법상 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'로서 권리금 회수 방해에 해당하는가
- 인근 시세와 유사 거래사례에 비추어 제시한 조건이 현저히 고액이라고 볼 수 있는가
- 보증금·차임 감정 결과가 판단에 미치는 비중
변호사의 조언
- 감정 결과가 하나의 중요한 기준이 될 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 제시한 조건이 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액인지입니다. 보증금과 임료에 대한 감정이 진행되면 그 결과가 일응의 기준이 될 수 있으므로, 이를 염두에 두고 대응을 준비하도록 안내했습니다.
- 인근 거래사례로 조건이 과하지 않다는 점을 주장할 수 있습니다. 의뢰인이 설명한 인근 다른 건물 상가의 임대차계약서를 거래사례로 제출하는 방안을 검토하도록 조언했습니다. 같은 구역에서 면적이 비슷한 상가가 유사한 조건으로 임대되어 온 사실은 제시한 조건이 과하지 않다는 주장의 근거가 될 수 있습니다.
- 지역 여건과 임대차 구조도 함께 설명할 수 있습니다. 지역 개발에 따른 시세 상승 기대는 제시한 조건을 판단할 때 참고할 사정이 될 수 있습니다. 또 신규 임차인과 계약이 체결되면 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간이 길고 차임 증액에도 제한이 있어, 처음 정하는 조건이 중요하다는 점도 함께 설명할 수 있습니다. 이를 바탕으로 청구 기각을 구하는 주장을 구성하는 방안을 안내했습니다.
- 사실확인서 등 추가 자료를 미리 준비하는 것이 좋습니다. 인근 중개사무소로부터 제시한 조건이 시세에 비해 현저히 고액은 아니라는 취지의 사실확인서를 받아 두도록 권했습니다. 그 밖에 시세를 보여 주는 자료가 있는지도 함께 확인하도록 안내했습니다.
참고
임대인이 신규 임차인에게 제시하는 조건은 이후 권리금 분쟁에서 중요한 판단 대상이 될 수 있습니다. 조건을 정할 때 인근 시세를 확인할 수 있는 자료를 미리 갖춰 두시기 바랍니다.
※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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