토지인도 소송 | 무허가 건물 철거 요구받은 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 오래전부터 임차한 토지 위 건물에서 사업을 해 왔습니다. 공공사업으로 건물 일부가 철거된 뒤에는 남은 부분을 보수·증축해 오랜 기간 사업을 이어 왔습니다. 이 건물은 등기가 없고 건축물대장도 말소된 무허가 건물이며, 상당 부분이 공공 부지에 걸쳐 있어 다시 철거되면 같은 자리에 재건축하기도 어렵습니다. 건물 일부는 제3자에게 전대한 상태입니다.

그러던 중 임대인이 사망했고, 상속인들은 토지를 매수하거나 퇴거하라고 요구했습니다. 의뢰인이 매수가 어렵다고 하자 상속인들은 내용증명으로 계약해지를 통보한 뒤 건물 철거와 토지인도를 구하는 소송을 제기했습니다. 상속인들은 소송에서 의뢰인이 과거에 작성한 건물 철거 각서와, 임대료를 내지 못한 것으로 보이는 자료를 증거로 냈습니다. 반면 의뢰인 측은 임대료를 최근까지 밀리지 않고 냈다고 알고 있다고 설명했습니다. 의뢰인은 최근 소장을 송달받아 빠른 대응을 원하며, 가능하면 이 건물에서 계속 사업을 하고 싶어 합니다.

쟁점

• 과거에 건물 철거 각서를 작성한 경우에도 지상물매수청구권을 주장할 수 있는가
• 임대료 연체를 이유로 한 계약해지가 적법한가
• 퇴거하게 될 경우 전차인에 대한 책임과 의뢰인이 받을 수 있는 보상은 어떻게 되는가

변호사의 조언

1. 소송에는 응소하여 대응해야 합니다. 소장을 받은 뒤 정해진 기간 안에 답변서를 내지 않으면 상대방 주장대로 판결이 선고될 수 있습니다. 먼저 응소하여 주장과 증거를 정리하는 것이 필요하다고 안내했습니다.
2. 철거 각서가 있더라도 지상물매수청구권 행사 여부를 검토해야 합니다. 각서는 이 부분을 다툴 때 중요하게 다뤄지는 사정입니다. 따라서 각서의 작성 경위와 내용, 건물의 경위와 현재 상태를 함께 살펴 주장 가능성을 검토하도록 조언했습니다.
3. 임대료 연체 주장은 사실관계부터 확인해야 합니다. 상대방이 낸 자료와 의뢰인 측 설명이 서로 다르므로, 이체 내역과 영수증 등 실제 지급 내역을 먼저 확인하도록 안내했습니다. 연체 여부와 해지 절차가 적법했는지가 해지의 효력을 가르는 쟁점입니다.
4. 소송과 함께 합의 가능성도 살펴볼 수 있습니다. 상대방이 곧바로 소송을 내지 않고 먼저 내용증명을 보낸 점에서 협의 여지를 타진해 볼 수 있다고 설명했습니다. 합의를 논의한다면 퇴거 시기, 건물에 대한 보상, 전대한 부분의 전차인에 대한 정리 방안을 함께 다루도록 조언했습니다.

참고

무허가 건물이라는 점과 과거 철거 각서의 존재는 소송에서 중요하게 다뤄지는 사정입니다. 소장을 받으면 관련 서류를 정리해 가능한 한 일찍 변호사와 대응 방향을 상의하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.