임차권등기명령 | 상가 보증금 반환 상담사례

상담 내용

의뢰인은 상가건물을 임차해 상당 기간 사업을 운영해 온 임차인입니다. 재계약을 하며 보증금을 맡기고 장기간 임대차계약을 맺었으나, 사업 운영이 어려워지면서 차임을 납부하지 못한 기간이 있었습니다. 의뢰인은 이 무렵 임대인과 계약을 합의해지하기로 했다고 설명했지만, 이를 확인할 수 있는 문자 중 일부는 남아 있지 않은 상태입니다.

계약서에는 임대차가 끝나면 임차인의 비용으로 원상회복을 하도록 되어 있습니다. 의뢰인은 임대인이 요청한 공사 항목에 맞춰 다른 업체에 공사를 맡겼는데, 임대인은 공사 방식이 마음에 들지 않는다는 이유로 불만을 나타내고 있다고 합니다. 또 의뢰인은 임대인이 보낸 대리인이 공사 현장을 수시로 찾아오고 자주 전화해 추가 공사를 요구해 부담이 크며, 더는 직접 연락하기를 원하지 않는다고 했습니다. 의뢰인에게는 대리인의 방문과 전화 내용이 담긴 녹음파일이 있습니다. 의뢰인은 미지급 차임을 공제한 나머지 보증금을 돌려받기를 원합니다.

쟁점

• 합의해지가 있었다면 그 기간의 차임을 면제받을 수 있는지, 이를 어떻게 입증할 것인지
• 미지급 차임을 공제한 나머지 보증금을 임대인이 돌려줄 의무가 있는지
• 임대인이 요구하는 추가 원상회복 공사의 범위와 비용을 어디까지 인정할 것인지

변호사의 조언

1. 임차권등기명령 신청과 보증금반환청구소송을 함께 검토하도록 조언했습니다. 임대차가 끝난 시점이 정리되면 상가건물 임차권등기명령을 신청하고, 이어서 보증금반환청구소송을 준비하는 것이 기본 방향이라고 안내했습니다.
2. 청구금액은 미지급 차임을 공제한 금액을 기준으로 정리하도록 안내했습니다. 보증금에서 밀린 차임을 뺀 금액을 청구하는 방향입니다. 합의해지와 차임 면제 주장은 남아 있는 자료를 모아 입증 가능성을 따져 본 뒤 주장 범위를 정해야 한다고 설명했습니다.
3. 원상회복은 계약상 범위를 확인하면서 자료를 남겨 두십시오. 계약서상 원상회복은 임차인의 의무이므로 그 범위의 공사는 진행하되, 임대인이 추가로 요구하는 공사는 계약서에 근거가 있는지, 비용이 적정한지 따져 보아야 합니다. 공사 항목과 단가가 적힌 내역서, 업체별 견적 비교 자료도 보관하시기 바랍니다.
4. 임대인 측과의 연락은 기록이 남는 방식으로 하고, 녹음파일은 보관하십시오. 직접 통화는 줄이고 문자나 서면처럼 내용이 남는 방식으로 연락하며, 필요하면 연락 창구를 하나로 정해 달라고 요청할 수 있다고 설명했습니다. 대리인의 방문과 전화 내용이 담긴 녹음파일도 잘 보관해 두시기 바랍니다.

참고

임대차 종료 전후에는 차임 면제나 합의해지처럼 구두로 정리한 내용이 나중에 다툼이 되기 쉽습니다. 문자나 서면 등 증거를 지우지 말고 보관하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.