임차권등기명령 | 보증금 반환 지연된 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 임차인으로 거주하던 중 계약 만료를 앞두고 임대인에게 계약 해지 의사를 전달했습니다. 의뢰인은 임대인이 이를 받아들이며 계약 만료 시까지 보증금을 돌려줄 수 있다는 취지로 말했고, 자신의 이사 계획도 알고 있었다고 설명했습니다. 임대 기간 중 임대인이 바뀐 사정도 있었습니다.

그러나 임대인은 전세로는 집을 내놓지 않고 매매로만 내놓았다고 합니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받을 수 있다는 말을 믿고 다른 집으로 이사하기 위해 새 임대차의 계약금을 지급했습니다. 그런데 임대인이 보증금을 마련하지 못하고 있어, 보증금뿐 아니라 이미 낸 계약금까지 돌려받지 못할 상황입니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받을 방법을 알고 싶어 하며, 소송을 진행할 의사도 있습니다.

쟁점

• 보증금을 돌려받기 전에 이사해야 하는 임차인이 기존 권리를 유지할 방법은 무엇인지
• 임대인의 반환 가능 취지의 말을 믿고 계약금을 지급했다가 입은 손실을 임대인이 부담해야 하는지
• 보증금 반환을 위해 어떤 절차를 어떤 순서로 진행할 수 있는지

변호사의 조언

1. 이사 전에 임차권등기명령을 검토하도록 조언했습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이므로, 임차권등기명령을 신청해 임차인의 지위를 보전하는 방안을 안내했습니다. 일반적으로 이 등기가 마쳐지면 이사나 주민등록 이전 이후에도 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 등기가 마쳐지기 전에 이사하면 권리를 잃을 위험이 있어, 완료 여부를 먼저 확인하도록 했습니다.
2. 계약금 손실은 임대인의 말과 이사 사정 인지 여부가 쟁점입니다. 의뢰인 설명대로 임대인이 반환이 가능하다는 취지로 말했고 이사 사정을 알고 있었다면, 그로 인한 손해의 부담을 주장해 볼 수 있다고 안내했습니다. 다만 인정 여부는 당시 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 오간 연락 내용을 함께 정리해 두도록 했습니다.
3. 권리 보전 후 보증금 반환 청구의 순서로 안내했습니다. 먼저 권리 보전 절차를 진행한 뒤, 이어서 보증금 반환을 구하는 절차를 준비하는 순서로 진행할 수 있다고 설명했습니다. 새 임대차 일정이 걸려 있어 시간이 지체될수록 부담이 커질 수 있기 때문입니다.

참고

임대인이 구두로 반환을 말하더라도 실제 자금이 마련되지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 새 집의 계약금을 내기 전에 반환 가능 여부를 서면이나 문자 등 기록으로 남겨 두고, 이사 전에 임차권등기명령 등 권리 보전 수단을 검토하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.