임차권등기명령 | 보증금 미반환, 이사를 앞둔 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 보증금과 월세를 내고 집을 빌려 살던 임차인입니다. 계약 당시 확정일자를 받았고, 이후 임대인과 협의해 계약 기간을 늘리는 방향으로 계약서를 수정했습니다. 그런데 연장된 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했습니다.

해당 집에는 오래전에 설정된 선순위 근저당이 있습니다. 임대인은 회생 절차를 밟고 있다고 말했지만, 실제 진행 여부는 확인되지 않은 상태였습니다. 의뢰인은 가까운 시일 내에 이사해야 하는 상황이라 보증금을 돌려받을 방법을 찾고자 상담을 받았습니다.

쟁점

• 이사를 하더라도 기존에 갖춘 임차인의 권리를 유지할 수 있는가?
• 선순위 근저당이 있는 주택에서 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있는가?
• 임대인의 회생 여부가 확인되지 않은 상황에서 집행권원을 어떻게 확보할 것인가?

변호사의 조언

1. 이사 전에 임차권등기를 먼저 설정하세요. 보증금을 받지 못한 채 이사하면 주민등록과 점유가 끊겨 임차인의 권리가 약해질 수 있습니다. 이사 예정 시기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐지도록 하는 것이 중요합니다.
2. 소장 제출 시기를 미루지 마세요. 임대차보증금반환 소송으로 판결 등 집행권원을 얻어야 강제집행 절차로 나아갈 수 있습니다. 시간이 지나면 임대인의 재산 상황이 달라질 수 있으므로 준비되는 대로 소장을 제출하는 것이 좋습니다.
3. 임대인의 주소와 재산 관계, 회생 진행 여부를 확인하세요. 임대인의 현재 주소와 재산 상태는 소송 진행과 이후 집행에 직접 영향을 줍니다. 소장 제출 전에 임대인의 주소와 주택 등기부를 확인하고, 회생 절차가 실제로 진행 중인지도 함께 살펴보도록 안내했습니다.
4. 소액보증금 대상인지 정확한 기준으로 검토하세요. 보증금 액수와 계약 시점 등이 소액임차인 기준에 해당하면 선순위 근저당이 있어도 일정 금액을 우선 변제받을 수 있는지 검토할 수 있습니다. 계약서를 수정한 사정이 있어 기준 시점과 금액은 관련 자료로 한 번 더 확인해야 합니다.

참고

임대차 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 이사 일정을 확정하기 전에 임차권등기와 소송 준비를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다. 계약서를 수정했다면 변경 내용과 확정일자 등 관련 자료를 함께 챙겨 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.