매도인 하자담보책임 | 가벽 철거 후 추가공사 요구 상담사례

상담 내용

의뢰인은 몇 해 전 빌라 한 호실을 매도했습니다. 최근 그 호실을 경매로 매수한 상대방이 연락해 와, 내부 가벽 때문에 위반건축물로 등재되었으니 가벽을 철거해 달라고 요구했습니다. 의뢰인은 가벽이 설치된 경위를 잘 알지 못한다고 설명했지만, 일단 요구에 협조하기로 했습니다.

상대방이 정한 시공사의 비용이 높다고 판단한 의뢰인은 직접 철거업체를 알아보고 비용을 지급했습니다. 이후 상대방의 요청에 따라 내부 보수공사까지 해 주었고, 위반건축물 등재도 철거로 해소되었습니다. 그런데 상대방은 그 뒤에도 여러 항목을 내세워 추가공사와 비용 부담을 계속 요구하고 있습니다. 여기에는 과거 사용 당시 설치된 배관까지 없애 달라는 요구도 포함되어 있습니다. 의뢰인은 매도인으로서 어디까지 공사해야 하는지, 위반건축물 문제에 대한 책임이 어디까지인지 확인하고자 합니다.

쟁점

• 매매계약서의 하자 면책 약정과 기존 시설물 인수 약정, 민법상 하자담보책임의 제척기간이 상대방의 각 요구에 어떤 영향을 미치는가?
• 위반건축물 미고지에 따른 매도인 책임의 범위는 어디까지인가?
• 가벽 철거와 상당인과관계가 없는 요구까지 매도인이 들어줄 의무가 있는가?

변호사의 조언

1. 상대방의 요구를 항목별로 나누어 검토하도록 안내했습니다. 상대방이 내세우는 항목을 하나씩 분리해, 계약서상 하자 책임을 지지 않기로 한 부분, 기존 시설물을 그대로 인수한 부분, 제척기간이 지난 부분에 해당하는지 확인해야 합니다. 뭉뚱그려 대응하기보다 항목별로 근거를 달리 정리하는 편이 좋습니다.
2. 이미 협조한 내용을 시간순으로 정리하고, 미고지 책임의 범위를 따져 보도록 조언했습니다. 의뢰인은 업체 섭외와 비용 지급은 물론 내부 보수공사까지 해 주었고, 위반건축물 등재는 가벽 철거로 해소되었습니다. 이 경위를 정리해 두면 어디까지 협조했는지가 분명해집니다. 위반건축물 미고지에 따른 책임은 매도 당시 사정과 계약 내용에 따라 달라지며, 등재가 이미 해소된 점도 책임 범위를 판단할 때 함께 고려될 수 있습니다.
3. 철거공사와 관련 없는 요구는 구분해서 대응하도록 안내했습니다. 과거 사용 당시 설치된 배관을 미관·기능상 없애 달라는 요구가 가벽 철거와 상당인과관계가 있는지가 핵심 쟁점입니다. 이 점을 중심으로 대응 방향을 잡는 것이 좋습니다.
4. 법률쟁점통지서로 쟁점을 서면으로 정리하는 방법을 안내했습니다. 의뢰인의 경위서와 관련 자료를 바탕으로 통지서를 작성하면, 위 쟁점에 대한 의뢰인의 입장을 서면으로 명확히 전달할 수 있습니다. 이 과정에서 사실관계를 보완할 자료도 함께 확인할 수 있습니다.

참고

매매 이후 상대방과 구두나 메신저로 공사를 협의했다면, 어디까지 해 주기로 했는지 대화 내용과 비용 지급 자료를 미리 정리해 두시기 바랍니다. 책임의 범위는 계약서 문구와 구체적 사정에 따라 달라질 수 있으니 추가 요구에 응하기 전에 먼저 상담받으시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.