체비지 | 관리처분계획에 ‘체비지’라 쓰면 취득세 75% 경감? 대법원의 본 판단 기준 정리

원심 재판부는 A사가 해당 부동산을 일반에 분양하려 한 사실이 없고, 실제로는 임대하면서 계속 사용·수익하고 있다는 점에 주목했습니다.

따라서 관리처분계획상 명칭이 ‘체비지’로 되어 있더라도, 일반분양 절차를 거치지 않은 채 A사에 종국적으로 귀속된 이상 구 지방세특례제한법상 취득세 면제 대상에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

A사는 이러한 원심 판단에 불복하며 대법원에 상고를 진행했습니다.

관리처분계획은 사업시행자가 임의로 정해 바로 시행하는 것이 아닙니다.

분양신청 결과를 토대로 계획을 만든 뒤 조합원 의결과 공람 절차를 거쳐 관할 행정청의 인가를 받아야 합니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제74조는 분양신청기간이 끝나면 그 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 시장·군수 등의 인가를 받도록하고 있습니다.

특히 인가 신청 전에 30일 이상의 공람·의견청취 절차를 거쳐야 하며, 인가 신청이 접수되면 시장·군수 등은 원칙적으로 30일 이내에 인가 여부를 결정해야 합니다.

여기서 주의할 점은 이 사건에 적용된 법과 현재 시행 중인 법의 감면 수준이 다르다는 점입니다.

대법원 2026. 7. 9. 선고 2025두35035 판결에서 문제 된 것은 구 「지방세특례제한법」 제74조 제1항입니다.

당시 규정은 도시개발사업이나 정비사업의 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해 취득세를 면제, 즉 전액 감면하도록 규정하고 있었습니다.

따라서 이 사건에서는 문제 된 부동산이 법에서 말하는 ‘체비지’에 해당하는지가 곧 취득세 전액 면제 여부를 좌우하는 핵심 쟁점이 됐습니다.

다만 현재는 감면 규정이 달라졌습니다.

현행 「지방세특례제한법」 제74조 제3항은 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 사업시행자가 사업 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해 취득세의 75%를 2028년 12월 31일까지 경감하도록 규정하고 있습니다.

또한 현행법은 주거환경개선사업에 대해서도 별도의 감면 규정을 두고 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 75%를 2028년 12월 31일까지 경감합니다.

도시개발이나 정비사업에서는 사업이 끝난 뒤 토지나 건축물을 어떤 목적으로 배분하는지에 따라 환지, 체비지, 보류지​로 구분할 수 있습니다.

먼저 환지는 기존 토지소유자에게 종전 토지를 대신해 사업 후 새롭게 조성된 토지 등을 배정하는 것을 말합니다.

쉽게 말해 기존 토지를 사업구역에 제공한 대가로 새 토지를 돌려받는 구조라고 보시면 됩니다.

반면 체비지는 사업시행자가 사업비 등 필요한 경비를 마련하기 위해 확보해 두었다가 일반에 매각하는 토지(일반분양분)입니다.

보류지는 바로 일반에 분양하지 않고 향후 사업상 필요한 목적에 사용하기 위해 따로 남겨두는 토지나 건축물을 의미합니다.

구 도시정비법 역시 분양 후 잔여분을 사업 목적에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있도록 규정하고 있었습니다.

세 용도의 토지에 대해 각각 특징을 정리하면 다음과 같습니다.

이번 판례에 따라, 정비사업에서 체비지로 인정되기 위해서는 토지등소유자에게 분양하고 남은 잔여분이어야 하고 그중 관리처분계획에서 보류지로 정한 부분을 제외한 ‘일반분양분’이어야 합니다.

따라서 실제로 토지등소유자에게 배정되고 남은 물량인지, 보류지에 해당하지 않는지, 그리고 무엇보다 ​일반에게 분양하기 위해 마련된 부동산인지를 확인해야 합니다.

만약 사업시행자가 일반분양하지 않고 자신에게 귀속시킨 뒤 임대하거나 직접 사용하는 부동산이라면, 대체 토지로 인정받기 어려울 수 있습니다.

기업의 취득세 문제는 단순히 세율을 계산하는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다.

정비사업에서는 관리처분계획의 법적 성격, 부동산의 취득 원인, 사업시행자와 토지등소유자의 지위, 실제 분양·처분 구조가 모두 세금 문제와 연결될 수 있기 때문입니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 세무사와 조세·행정 분야 변호사가 협력하여 기업의 취득세 및 지방세 관련 법률관계를 검토하고 있습니다.

하지만 체비지와 취득세 문제는 세액 계산에 그치지 않고, 해당 부동산이 법적으로 인정되는 토지에 해당하는지, 관리처분계획과 실제 이용 형태가 일치하는지, 과세처분에 불복할 근거가 있는지까지 함께 검토해야 할 수 있습니다.

따라서 세무 문제만 살펴보기보다, 법률·세무·회계 쟁점을 함께 보는 것이 좋습니다.

대륜은 사건의 성격에 따라 기업변호사·조세변호사·세무사·회계사 등이 TF를 구성해 과세 근거와 사업 구조, 회계자료, 불복 가능성까지 종합적으로 검토합니다.

특히 취득세 부과처분처럼 행정소송까지 이어질 수 있는 사안이라면, 초기 단계부터 각 분야의 쟁점을 함께 분석해 대응 방향을 설계하는 것이 필요합니다.

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