명도소송 | 월세 미지급·곰팡이 분쟁 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 주택을 임대한 임대인입니다. 임차인인 상대방은 건물 하자 때문에 곰팡이가 계속 핀다고 주장하며 임의로 비닐 시공을 했습니다. 이후 곰팡이가 더 번졌는데도 최선을 다했다며 손해배상을 요구하고 있습니다. 의뢰인은 일부 금원을 지급하는 선에서 합의하려 했지만, 상대방의 요구가 추상적이고 견해 차이가 커서 진전이 없었습니다. 수리나 현장 점검을 위한 방문 요청도 대부분 거절당했습니다.

계약서에는 반려동물을 키울 수 없다는 내용이 있으나, 상대방은 여러 마리의 고양이를 키우는 것으로 파악됩니다. 내부를 살펴본 시공업체에서도 심한 악취가 있었다는 이야기를 들었습니다. 의뢰인이 입주 때 교체해 준 벽지의 훼손도 우려되는 상황입니다. 상대방은 변호사를 통해 내용증명을 보내 주거 사용이 불가능하다며 두 달 치 월세를 내지 않고 있습니다. 하자 문제로 접수된 임대차분쟁조정위원회 사건은 계류 중입니다. 의뢰인은 이를 취하하고 소송으로 퇴거를 청구하며, 건물 훼손에 대한 손해배상도 받고 싶어 합니다.

쟁점

• 반려동물 특약 위반과 차임 연체 중 무엇을 계약 해제·명도의 근거로 삼을 것인가
• 하자로 사용·수익이 불가능하다는 이유로 차임 지급을 거절하는 주장이 받아들여질 수 있는가
• 건물 훼손에 따른 손해배상을 명도소송과 함께 구할 것인가, 별도로 구할 것인가

변호사의 조언

1. 특약 위반만으로 곧바로 해제되기는 어렵습니다. 반려동물 특약을 근거로 바로 계약이 해제된다고 보기는 어렵습니다. 2기 차임 미지급을 주된 사유로 삼고, 여러 마리의 고양이를 키우는 부분도 함께 언급하는 방향을 안내드렸습니다.
2. 차임 미지급 주장에는 귀책 문제로 대응합니다. 사용·수익할 수 없으면 차임을 내지 않는다는 주장은 가능합니다. 다만 현재 건물 전체를 쓸 수 없는 상태로 보기는 어렵습니다. 곰팡이를 발생시키고 키운 책임이 누구에게 있는지, 수리하려 할 때 방문을 막은 쪽이 상대방이라는 점을 분명히 하면 이행 거절 상황을 자초한 쪽이 누구인지 드러납니다. 이 경우 차임 미지급 사유로 적절하지 않다고 볼 여지가 있고, 이를 바탕으로 명도소송을 진행할 수 있습니다. 다만 의뢰인이 원하지 않는 결과가 나올 수 있다는 점도 거듭 말씀드렸습니다.
3. 손해배상은 명도 이후 별도로 진행하는 것이 현실적입니다. 지금은 건물 내부의 훼손 상태를 확인할 수 없습니다. 다만 그 전에 손해 부분이 확인된다면 손해배상 내용도 소송에 함께 적는 방안을 검토합니다.
4. 보관 중인 자료를 증거로 정리합니다. 의뢰인이 정리해 둔 자료는 방대하지만 의미 있는 내용이 많았습니다. 하자 주장 경위, 방문 거절, 차임 미지급 정황을 중심으로 시간순으로 정리해 소송에 활용할 예정입니다.

참고

임대차 분쟁에서는 하자가 생긴 경위, 수리 요청과 방문 거절, 차임 연체 같은 사실을 시간순으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 대화 내용과 사진을 일찍부터 보관해 두시면 이후 절차를 준비하는 데 도움이 됩니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.