임대차 명도소송 | 재건축 갱신거절을 당한 상가 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 상가 건물에서 매장을 운영하는 임차인입니다. 이전에 전 임차인에게 상당한 금액의 권리금을 지급하고 영업을 넘겨받아 당시 임대인과 새로 임대차계약을 맺었고, 최근 건물 소유자가 바뀌면서 현 임대인과 승계 계약도 체결했습니다. 그런데 현 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절했습니다.

임대인 측이 대리인을 통해 권리금과 영업손실 내역을 요구해 의뢰인은 이를 합산해 전달했습니다. 그런데 임대인은 임대차가 끝났다며 건물 인도(명도)소송을 제기했습니다. 임대인은 전 임차인 때의 계약과 의뢰인의 계약을 이어진 하나의 임대차로 보고 종료를 주장하는 것으로 보이며, 안전진단 결과도 근거로 내세우고 있습니다. 소장은 최근 송달받아 답변을 준비해야 하는 단계입니다. 의뢰인은 소송 대응 방향과, 패소할 경우 재건축 지연에 따른 손해배상 책임을 걱정하고 있습니다. 한편 하루빨리 다른 곳으로 옮겨 영업을 이어가고 싶어 합니다.

쟁점

• 전 임차인 때의 계약과 새로 맺은 계약이 동일한 임대차로 인정되어, 임대인 주장대로 계약이 종료되었다고 볼 수 있는가
• 의뢰인에게 건물을 비워줄 의무가 있는지, 아니면 점유할 정당한 권원이 있는지
• 패소할 경우 재건축 지연에 따른 손해배상 책임이 어디까지 미치는가

변호사의 조언

1. 계약의 동일성부터 다투는 방안을 검토해야 합니다. 임차인이 바뀌며 새 계약을 체결했으므로, 전 임차인 때의 계약과 동일한 임대차로 볼 수 있는지는 충분히 다툴 부분입니다. 이 점을 중심으로 건물을 비워줄 의무가 없다는 취지를 답변서와 준비서면에 담을 수 있다고 안내했습니다.
2. 소송과 함께 조정·합의 가능성도 살펴볼 수 있습니다. 재건축을 계획하는 임대인에게도 소송이 길어지는 것은 부담일 수 있습니다. 의뢰인이 다른 곳으로 옮기기를 원하는 만큼, 소송에서 다투면서도 이전 시기, 이전 비용, 권리금 관련 보상 같은 조건을 조정이나 합의로 논의할 여지가 있는지 함께 살펴보도록 조언했습니다. 이를 위해 어떤 결과를 우선할지 먼저 정리해 두시길 안내했습니다.
3. 권리금 회수기회 보호의 의미를 정확히 이해해야 합니다. 법이 보호하는 것은 임차인이 권리금을 회수할 기회이고, 임대인에게 권리금을 직접 지급할 의무가 있는 것은 아닙니다. 의뢰인이 임대인 측 요구에 따라 전달한 내역도 확정적인 청구가 아니라 협의를 위한 자료라는 점을 서면에서 분명히 하도록 조언했습니다.
4. 패소 가능성도 대비하되, 책임은 단계별로 따져야 합니다. 패소하더라도 재건축 지연에 따른 모든 손해를 곧바로 부담하는 것은 아니며, 손해의 범위와 인과관계는 별도로 다툴 수 있는 부분입니다. 계약서와 그간 주고받은 자료를 정리해 두면 이 부분을 검토하는 데 도움이 된다고 안내했습니다.

참고

갱신 거절 통보나 권리금 관련 서면은 이후 소송에서 쟁점이 될 수 있으므로 내용을 함부로 정하지 말고 보관해 두시길 권합니다. 소장을 받았다면 기한 내 대응이 필요하므로, 가급적 이른 시점에 계약서와 주고받은 서면을 정리해 상담받으시길 권합니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.