명도소송 | 월세 2기 연체 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 건물을 임대한 임대인입니다. 임차인은 건물에 하자가 있다고 주장했습니다. 의뢰인은 임차인이 임의로 보수 작업을 하면서 하자가 오히려 악화되었다고 보고 있습니다. 임차인이 손해배상을 요구했으나 합의는 이루어지지 않았고, 이후 임차인 측 변호사를 통해 내용증명이 발송되어 현재 조정 절차가 진행 중입니다.

한편 임차인은 두 달 치 월세를 내지 않고 있습니다. 의뢰인은 계약서에 금지 특약 조항이 있는데도 임차인이 이를 위반하고 있다고 설명했습니다. 의뢰인은 보수 작업과 관련한 손해배상, 원상복구, 그리고 이후의 명도소송까지 함께 고려하여 변호사의 조언을 구하고 있으며, 관련 증거자료는 보관하고 있다고 했습니다.

쟁점

• 월세 2기분 연체를 이유로 계약을 해지하고 건물 인도를 청구할 수 있는지
• 특약상 금지 조항 위반을 부가적인 사유로 주장할 수 있는지
• 하자 악화의 원인이 누구에게 있는지, 손해배상·원상복구 책임을 어떻게 가를 것인지

변호사의 조언

1. 월세 연체를 명도소송의 주된 근거로 검토합니다. 차임을 2기분 이상 연체한 사실은 비교적 객관적으로 확인되는 사유입니다. 하자를 둘러싼 다툼과 별개로 건물 인도를 구하는 중심 근거로 삼는 방안을 안내했습니다.
2. 특약 금지 조항 위반은 부가 사유로 활용합니다. 계약서에 금지 조항이 명시되어 있다면 위반 사실을 함께 주장할 수 있습니다. 다만 주된 사유는 차임 연체에 두고 보충적으로 활용하는 방향을 검토하도록 조언했습니다.
3. 손해배상은 명도 청구와 함께 할지 나눌지 검토합니다. 소송 전에 손해 내역이 확인된다면 소장에 함께 포함하는 방법이 있고, 확인이 더 필요하다면 명도 이후 별도로 청구하는 방법도 있습니다. 손해가 얼마나 확인되었는지에 따라 절차를 나누는 것이 좋습니다.
4. 하자 책임은 보관 중인 증거로 쟁점별로 따져 봅니다. 하자 발생과 악화 경위, 임의 보수 전후의 상태, 월세 미납, 특약 위반 현황 등을 쟁점별로 구분해 두면 원인과 책임을 가리는 데 도움이 되고, 조정 절차와 소송 모두에 활용할 수 있습니다.

참고

임차인과 하자 문제로 다투는 중에도 월세 연체나 계약 위반 사실은 별도로 정리해 두시는 것이 좋습니다. 내용증명, 사진, 문자 등 증거를 평소에 잘 보관하시면 분쟁이 길어질 때 도움이 됩니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.