아파트 명도소송 | 계약 만료 후 퇴거하지 않는 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 아파트를 임대한 임대인입니다. 임차인이 월세를 연체한 상태에서 임대차계약 기간이 만료되었고, 의뢰인은 연체를 이유로 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 임차인에게 밝혔습니다. 임차인이 맡긴 보증금은 아직 반환되지 않은 상태입니다. 그런데 임차인은 금전 문제를 이유로 들며 집을 비워 주지 않고 있다고 합니다.

의뢰인은 명도소송을 진행하는 것이 맞는지, 진행한다면 어떤 방향으로 준비해야 하는지 알고 싶어 상담을 요청했습니다.

쟁점

• 계약이 만료되었는데도 임차인이 나가지 않을 때, 건물인도(명도)를 구하는 소송을 어떻게 진행할 것인가
• 소송 중 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘기는 상황에 어떻게 대비할 것인가
• 연체 차임과 계약 종료 후 점유 기간의 부당이득을 보증금에서 어떻게 정산할 것인가

변호사의 조언

1. 소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토하세요. 소송 도중 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 소송의 실익이 줄어들 수 있습니다. 이를 막기 위한 가처분의 필요성을 안내드렸고, 가처분과 명도소송을 함께 진행하는 방안을 검토하도록 조언했습니다.
2. 점유 기간별 부당이득을 함께 청구하는 방향으로 준비하세요. 계약이 끝난 뒤에도 계속 거주하는 기간에 대해서는 부당이득이 발생할 수 있습니다. 연체 차임과 부당이득은 보증금에서 공제하고, 공제 후에도 부족한 금액이 있으면 그 지급을 함께 구하는 방향을 안내드렸습니다.
3. 보증금 공제를 반영한 정산 구조로 소송을 구성하세요. 건물인도와 금전 정산을 함께 다루면 보증금 공제를 반영한 판단을 구할 수 있다는 점을 설명드렸습니다.
4. 소송비용 부담 범위는 미리 확인해 두세요. 소송비용확정신청을 통해 상대방에게 부담시킬 수 있는 부분이 있지만, 인정되는 범위는 법원 판단에 따라 달라질 수 있다고 안내드렸습니다.

참고

임차인이 계약 만료 후에도 퇴거하지 않는 경우에는 계약서, 연체 내역, 연장 거절 의사를 전달한 자료를 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다. 소송에 앞서 가처분의 필요성과 보증금 정산 방향을 함께 검토해 보시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.