무단 전대 명도소송 | 차임 연체 상가 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 다른 사람과 함께 상가 건물을 공동으로 소유하고 있습니다. 건물 상황을 살펴보던 중, 임차인이 차임을 연체한 채 임대인 동의 없이 제3자에게 건물 일부를 넘겨 영업하게 한 정황을 뒤늦게 알게 되었습니다. 다른 공동 소유자는 직접 대응하기 어려운 사정이 있습니다.

의뢰인은 차임 연체를 이유로 내용증명을 보냈으나 송달되지 않았고, 무단 전대에 관한 내용증명은 초안만 작성한 단계입니다. 임차인 측과 연락을 시도했지만 대화가 이어지지 않았습니다. 일부 공간은 구획과 사용 범위가 분명하지 않다고 합니다. 의뢰인은 명도소송과 필요하면 강제집행까지 염두에 두고 있으며, 한편으로는 현재 영업 중인 전차인과 새로 계약을 맺어 원만히 정리하는 방안도 원하고 있습니다.

쟁점

• 무단 전대와 차임 연체를 이유로 임차인과 전차인 모두에게 명도를 청구할 수 있는지
• 내용증명이 송달되지 않은 상태에서 계약 해지 의사를 어떻게 입증하고, 소송 중 점유자 변경을 어떻게 막을 것인지
• 일부 공간의 구획과 사용 범위가 불분명한 부분을 어떻게 확인할 것인지

변호사의 조언

1. 임차인과 전차인 모두를 상대로 청구를 구성하는 방안을 검토합니다. 명도뿐 아니라 연체 차임, 차임 상당 부당이득, 원상회복 등 금전 청구를 함께 구성할 수 있다고 안내했습니다. 차임은 소멸시효를 고려해 청구 범위를 정리해야 합니다. 양측을 상대로 한 청구는 전차인과의 새 계약 등 합의나 소송상 조정을 논의하는 바탕이 되기도 합니다.
2. 해지 의사를 전달한 경위를 정리하도록 조언했습니다. 이미 보낸 내용증명이 송달되지 않았더라도 다시 보내는 방법, 문자·통화 내역 등 다른 전달 경위를 함께 갖추는 방안을 검토해야 합니다. 무단 전대에 관한 내용증명은 내용을 점검한 뒤 보내는 것이 좋습니다.
3. 점유이전금지가처분을 함께 검토하도록 안내했습니다. 소송 도중 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 집행이 어려워질 수 있으므로, 소송과 가처분을 병행해 이런 위험에 대비하는 방안입니다.
4. 현황조사 등 증거조사로 실제 사용 범위를 확인할 필요가 있습니다. 일부 공간의 구획이 명확하지 않아 실제 사용 범위와 점유 상태를 확인해야 하며, 그 결과는 청구 범위를 정하는 기초 자료가 됩니다. 임차인이 송달을 받지 않을 가능성이 있어 소장을 하나로 할지 나눌지도 절차의 신속성을 기준으로 검토하도록 조언했습니다. 시간순 경위서와 현장 자료를 갖추면 신속한 진행을 목표로 소장을 준비할 수 있습니다.

참고

상가 임대차 분쟁은 초기에 자료를 얼마나 갖추었는지가 이후 대응에 큰 영향을 줍니다. 시간순 경위서, 현장 사진, 계약 해지 의사를 전달한 문자·통화 내역을 미리 정리해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.