사기 고소 | 잔금 못 받고 경매 맞은 토지 매도인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 지난해 토지 매매계약을 체결했지만, 약정한 계약금 중 일부만 받았고 잔금도 받지 못했습니다. 계약 후 상대방이 "연말까지 반드시 잔금을 지급하겠다"며 강하게 요청하자, 이를 믿고 상대방의 채권자를 근저당권자로 하는 근저당권을 의뢰인 소유 토지에 설정하는 데 동의했습니다. 의뢰인은 그 채권자와 일면식도 없어서, 결과적으로 상대방 채무의 물상보증인이 된 셈입니다.

잔금 지급기한이 지나자 상대방은 전화를 받지 않고 "운전 중"이라는 문자만 보내며 연락을 피하고 있습니다. 의뢰인은 상대방에게 실질적인 재산이 없다고 보고 있습니다. 그 사이 채권자가 경매를 신청해 절차가 진행 중입니다. 의뢰인은 어떤 방법으로든 미수령 대금을 회수하고 피해를 줄이기를 원합니다.

쟁점

• 스스로 동의해 설정한 근저당권에 기한 경매를 막을 수 있는가
• 단순한 잔금 미지급을 넘어, 계약 당시부터 대금을 지급할 의사나 능력이 없었다고 볼 수 있는가
• 계약 관련 서류에 실제 수령액보다 많은 금액을 받은 것으로 적힌 점이 불리하게 작용하지 않는가

변호사의 조언

1. 경매를 막기보다 병행 전략이 합리적입니다. 의뢰인이 설정에 동의한 이상 제3자이의의 소로 채권자의 신뢰를 뒤집기는 어렵다고 안내했습니다. 채권액을 직접 변제하면 경매는 막을 수 있습니다. 하지만 이후 상대방에게 구상권을 행사해도 재산이 없다면 실효성이 낮습니다. 경매는 보통 유찰이 거듭된 뒤 감정가의 절반 안팎에서 낙찰되는 경향이 있습니다. 낙찰대금에서 채권자 배당액을 뺀 나머지는 의뢰인에게 귀속되므로, 경매 진행을 무작정 막지 않는 편이 낫다고 설명했습니다.
2. 민사소송은 실익이 크지 않습니다. 등기를 이전받고 잔금을 지급하라는 판결을 받는 것 자체는 가능합니다. 다만 상대방 명의 재산이 없으면 집행이 어렵습니다. 계약 해제 후 계약금 포기 조항에 따라 추가 청구를 하더라도, 법원이 계약금 비율이 과다하다고 보아 감액할 수 있습니다.
3. 현 단계에서는 사기죄 형사고소를 중심으로 검토했습니다. 잔금을 기한 내 지급하지 않았다는 사정만으로는 사기죄가 성립하지 않습니다. 계약 당시부터 대금 지급 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속여 계약을 체결하고 근저당권 설정을 유도했는지가 핵심입니다. 이 점은 연락 회피, 타인 소유 부동산에도 같은 방식으로 담보를 설정해 온 정황 등을 종합해 판단하게 됩니다.
4. 불리한 증거가 될 수 있는 부분은 미리 정리해야 합니다. 서류의 금액 문구가 실제 수령액과 달라 불리한 증거로 쓰일 수 있음을 상담 때 안내했습니다. 고소 전에 경위를 정확히 설명할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.

참고

부동산 매매에서 대금을 다 받기 전에 자기 부동산에 담보를 설정해 주면, 상대방이 약속을 지키지 않았을 때 경매 등 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 비슷한 요청을 받았다면 동의 전에 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.