매매계약 해제 | 조건 미기재 토지 매도인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 보유하던 토지를 팔라는 제안을 받았습니다. 제안한 상대방은 가까운 지인이라고 소개했고, 의뢰인은 그 말을 믿고 매매계약서를 작성했습니다. 계약 자리에서 의뢰인은 별도의 계약서에도 날인했는데, 이후 항의하자 상대방이 그 계약서를 없앴다고 의뢰인은 설명했습니다.

다시 살펴보니 매매계약서에는 계약금이 적었고, 잔금은 장래 정해질 시점에 인도를 받고 지급한다는 식으로 시기가 불확정했습니다. 상대방이 부담하기로 했다는 양도소득세 내용은 계약서에 없었고, 실제 매수인도 상대방 개인이 아닌 법인이었습니다. 의뢰인은 세금 부담 조건이 없었다면 이 토지를 팔 이유가 없었다고 설명하며, 계약 당일 계약서에 직접 적은 메모와 통화 녹취를 가지고 있습니다. 계약금은 이미 받았고 중도금은 아직 받지 않은 상태에서, 계약금을 돌려주고 계약에서 벗어나는 방안을 상담하러 왔습니다.

쟁점

• 계약금 수준과 불확정한 잔금 시기 등을 이유로 계약을 해제할 수 있는지
• 계약서에 적히지 않은 양도소득세 부담 합의를 계약의 전제로 주장할 수 있는지
• 추가 금전 부담 없이 계약금 반환만으로 계약에서 벗어날 수 있는지

변호사의 조언

1. 여러 사정을 묶어 주장하는 방향이 필요합니다. 계약을 곧바로 무효로 보기는 쉽지 않아 보입니다. 그래서 계약금 수준, 양도소득세 부담 미기재, 실제 매수인이 법인인 점, 불확정한 잔금 조건 등을 함께 들어 해제 사유로 주장할 수 있는지가 쟁점이라고 안내했습니다.
2. 양도소득세 부담 합의는 정황을 중심으로 구성해 볼 수 있습니다. 계약서 메모만으로 합의가 입증된다고 보기는 어렵습니다. 다만 세금 부담 조건이 없었다면 토지를 팔 이유가 없었다는 사정을 메모와 통화 녹취 등과 함께 정황으로 제시하는 방안을 검토하도록 조언했습니다.
3. 해결 목표를 단계별로 나누어 보시길 권했습니다. 1차는 추가 금전 부담 없이 계약금 반환만으로 계약을 정리하는 것입니다. 2차는 일정한 부담을 감수하더라도 계약을 정리하는 것이고, 3차는 새 계약서를 작성하는 등 합의로 마무리하는 것입니다. 어느 쪽이든 결과는 사안에 따라 달라지므로, 주장할 수 있는 사유를 정리해 두어야 상대방과 협의할 여지가 생깁니다.
4. 본안소송보다 내용증명과 조정신청을 먼저 검토하도록 안내했습니다. 내용증명은 상대방 개인과 실제 매수인인 법인에 각각 보내는 방안이 있습니다. 통화 녹취, 계약서 메모, 별도 계약서 관련 자료를 정리하고 경위서를 작성해 두면, 이를 바탕으로 내용증명 초안과 조정신청을 준비할 수 있다고 설명했습니다.

참고

계약서를 쓰는 자리에서 구두로 합의한 내용(세금 부담, 대금 일정 등)이 계약서에 빠져 있으면 나중에 다투기 어렵습니다. 서명이나 날인 전에 문서에 반영해 두시고, 이미 계약을 맺었다면 통화 녹취와 문자 등 자료를 빨리 정리해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.