하자담보책임 손해배상 | 대장과 다른 건물 구조 상담사례

상담 내용

의뢰인은 지난해 말 토지와 2층 주택을 수억 원에 매수했습니다. 등기부와 건축물대장에는 철근콘크리트 구조로 기재되어 있었습니다. 그런데 인테리어를 위해 철거 공사를 하던 중 실제 건물이 조적조임을 알게 되었습니다. 건물은 사용승인 후 오랜 시간이 지난 노후 주택이었고, 의뢰인은 이후 건축물대장상 구조를 조적조로 정정 신고했습니다.

의뢰인은 상대방(매도인)에게 구조 차이에 따른 가치 차액만큼 매매대금 일부를 돌려달라고 요청했지만, 상대방은 협의할 뜻이 없다며 "법대로 하라"는 입장입니다. 상대방은 계약서의 "노후로 인한 균열이나 누수 등 일체의 하자에 대해 책임을 묻지 않는다"는 특약을 근거로 어떤 책임도 지지 않겠다고 합니다. 의뢰인은 사설 감정평가사 몇 곳에 문의해 수천만 원 정도의 차액이 날 수 있다는 의견을 들었습니다. 소송의 실익과 기간 제한 때문에 고민하다 상담을 받았고, 계약 해제가 아닌 손해배상으로 차액을 돌려받기를 원합니다.

쟁점

• 서류상 철근콘크리트인 건물이 실제로는 조적조인 경우, 매매 목적물의 하자에 해당하는가?
• "노후로 인한 균열, 누수 등 일체의 하자" 면책 특약이 구조 불일치에도 적용되는가?
• 하자담보책임에 따른 손해배상 청구의 제척기간은 지키고 있는가?

변호사의 조언

1. 면책 특약은 '노후로 인한 하자'에 한정해 해석될 수 있습니다. 의뢰인은 특약의 "일체의 하자"라는 문구를 걱정했습니다. 그러나 판례상 이런 특약은 노후로 인한 하자에 한정되고, 노후와 무관한 하자까지 담보책임이 배제되는 것은 아닙니다.
2. 등기·대장과 다른 건물 구조는 중요한 하자로 볼 수 있습니다. 건물의 기본 구조는 부동산 가치에 직접 영향을 미치는 본질적 특성입니다. 이를 알았다면 계약을 하지 않았거나 다른 조건으로 계약했을 사항이라, 하자담보책임에 기한 손해배상 청구가 가능해 보입니다. 의뢰인은 해제나 취소가 아닌 손해배상을 원하므로 이 방향으로 검토합니다.
3. 하자를 안 날부터 기간 제한이 진행됩니다. 의뢰인이 하자를 안 시점을 기준으로 제척기간이 정해지므로, 그 기간 안에 소를 제기해야 합니다. 기간이 지나면 청구 자체가 어려워질 수 있어 일정을 먼저 확인해야 합니다.
4. 진술서와 증거자료를 먼저 갖춘 뒤 소장을 제출합니다. 의뢰인에게 진술서와 관련 증거자료를 요청해 정리하고, 이를 바탕으로 소장을 제출하는 순서로 진행합니다.

참고

부동산 매수 후 서류와 실제 상태가 다르다는 사실을 알았다면, 그 시점을 기록해 두고 기간 제한이 지나기 전에 대응 방법을 정해야 합니다. 계약서의 면책 특약은 문구만으로 판단하지 말고 어떤 하자까지 적용되는지 따져 보셔야 합니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.