누수 하자담보책임 | 소장을 받은 아파트 매도인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 임차인이 살던 본인 소유 아파트에서 누수가 있다는 이야기를 듣고 공사를 마친 뒤, 이 집을 매수인에게 매도했습니다. 의뢰인은 본계약 자리에서 매수인과 공인중개사가 함께 있는 가운데 누수가 있어 공사를 마쳤다는 사실을 설명했다고 말했습니다.

그런데 이후 매수인은 누수가 다시 발생했다고 주장하며 문자와 내용증명을 보냈습니다. 의뢰인은 별도로 대응하지 않았고, 얼마 뒤 하자담보책임을 묻는 소장을 송달받았습니다. 매수인은 계약 해제를 주장하면서, 해제가 받아들여지지 않을 경우를 대비해 손해배상도 함께 청구하고 있습니다. 현재 1심이 시작된 단계이며, 의뢰인은 답변서 작성을 포함해 어떻게 대응해야 할지 상담을 요청했습니다.

쟁점

• 매매계약 당시 누수라는 하자가 실제로 있었는지, 지금의 누수가 계약 이후 새로 생긴 것은 아닌지
• 매수인이 누수 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우, 하자담보책임이 인정되는지
• 계약 해제를 주장할 만큼 계약의 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는지, 손해배상 범위는 어떻게 되는지

변호사의 조언

1. 하자의 존재와 발생 시기는 매수인이 입증해야 합니다. 계약 당시 누수가 있었는지는 아직 분명하지 않습니다. 지금의 누수가 계약 이후 새로 생긴 것일 수도 있으므로, 하자의 존재와 시기를 매수인이 증명해야 한다는 점을 답변서에서 짚도록 안내했습니다.
2. 본계약 때 설명한 내용을 구체적으로 정리해야 합니다. 의뢰인의 설명대로 공사 사실을 알렸다면 매수인의 악의 또는 과실을 다투는 근거가 될 수 있습니다. 당시 어떤 표현으로 설명했는지 먼저 정리하고, 이를 확인해 줄 수 있는 사람이나 자료가 있는지 살펴보도록 조언했습니다. 누수 이야기를 들은 매수인이 건물 상태를 직접 확인했어야 하는지도 함께 검토할 수 있습니다.
3. 해제와 손해배상 주장에는 각각 따로 대응해야 합니다. 해제가 인정되려면 계약의 목적 자체를 달성할 수 없는 사정이 있어야 하고, 이는 매수인이 주장하고 입증할 사항입니다. 집을 현재 어떻게 사용하고 있는지 등 실제 이용 상황도 쟁점이 될 수 있습니다. 예비적 손해배상 청구에 대해서는 청구 항목과 범위가 적정한지를 따로 살펴보고, 매수인의 과실을 따지는 과실상계를 주장할 수 있습니다.
4. 증거를 정리하고 감정 절차에도 대비해야 합니다. 당시 상황을 아는 공인중개사 등 관계자와 관련 자료가 있는지 확인하고, 객관적인 자료를 함께 모으도록 안내했습니다. 법원이 감정을 진행하면 그 절차에 관한 의견을 내야 하므로 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

참고

소장을 받으면 답변서 제출 기한이 정해지므로, 서면을 받은 즉시 기한을 확인하시기 바랍니다. 매매계약 때 하자에 관해 어떤 설명을 했는지는 나중에 다툼이 될 수 있으니, 문자나 계약서 등 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.