임대차계약 해지무효확인 | 갱신 거절된 공공임대 세입자 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 공공임대주택 청약에 당첨되어 입주한 뒤, 입주 조건인 자산기준을 충족하며 정해진 주기마다 갱신 계약을 맺어 거주해 왔습니다. 그런데 이번 갱신 심사에서 자산이 기준을 근소하게 초과한 것으로 산정되어 갱신이 거절되었고, 임대인으로부터 임대차계약 해지 통보를 받았습니다.

의뢰인은 입주 초기에 임대인 측에 자산 산정 방법을 문의했는데, 당시 보증금 대출 부분의 반영 방식을 의뢰인에게 유리하게 산정한다는 취지로 안내받았다고 설명했습니다. 의뢰인은 이 안내에 맞춰 자산을 관리해 왔는데, 이번 갱신에서는 임대인이 이와 다른 방식으로 산정하면서 기준을 넘게 되었다는 것입니다. 임대인은 계약이 해지되었다는 입장이지만, 의뢰인은 담당자와 이야기하는 과정에서 일정 기간 더 거주할 수 있다는 취지로 들었다고 합니다. 의뢰인은 가능한 한 오래 계속 거주하기를 원하며, 해지 통보의 효력을 다투고 이후 퇴거 청구가 들어올 경우에도 대응하기를 희망합니다.

쟁점

• 의뢰인이 안내받은 방식과 다르게 산정되어 자산기준 초과가 발생했다면, 임대인이 조건 불성취를 이유로 계약을 해지할 수 있는가?
• 이러한 안내가 임대인의 '조건성취 방해'에 해당해 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있는가?
• 해지 통보가 무효라면 기존 계약 내용에 따라 갱신된 것으로 볼 수 있는가, 그리고 이후 퇴거 청구에는 어떻게 대응할 것인가?

변호사의 조언

1. 사실관계와 자료부터 확인하도록 안내했습니다. 구체적인 사실관계는 의뢰인 진술과 관련 자료로 파악해야 합니다. 임대인 측 안내 내용, 갱신 심사에서 적용된 산정 방식, 담당자와 나눈 이야기를 정리하는 것이 출발점이라고 설명했습니다.
2. 해지무효확인 소송으로 계약 존속을 다투는 방안을 안내했습니다. 의뢰인이 안내받은 방식대로 산정되었다면 자산기준 초과가 발생하지 않았을 수 있다는 점에서, 임대인이 조건 불성취를 내세울 수 없고 해지 통보는 무효이며 계약서 내용대로 갱신된 것으로 보아야 한다는 주장을 검토할 수 있습니다. 조건 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의에 반해 성취를 방해했다면 상대방은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다는 일반 법리가 근거가 됩니다. 다만 안내 사실이 인정되는지, 이 법리가 이 사안에 적용되는지가 쟁점입니다.
3. 퇴거 청구에도 함께 대비하도록 조언했습니다. 소송 진행 중 임대인이 퇴거(명도) 소송을 제기할 경우 답변서 제출 등으로 다투는 방안까지 함께 검토하도록 했습니다.
4. 담당자와 이야기된 내용을 정리하고 대응 시기를 놓치지 않도록 조언했습니다. 일정 기간 더 거주할 수 있다는 이야기가 있었더라도 이후 상황은 달라질 수 있으므로, 자료를 확보하고 대응 방향을 일찍 정리하는 것이 좋다고 설명했습니다.

참고

공공임대주택의 자산 산정 기준을 안내받았다면 통화 내용, 문자, 문서 등 기록을 보관해 두시는 것이 좋습니다. 갱신 거절이나 해지 통보를 받았다면 거주 중이더라도 대응 시기를 놓치지 않도록 일찍 상담받으시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.