재건축 조합원 증여 | 부부 다주택 보유 상담사례

상담 내용

의뢰인은 재건축이 추진 중인 아파트 단지에 본인 명의 주택을 보유하고 있고, 배우자도 같은 단지에 주택을 보유하고 있습니다. 배우자는 다른 지역에도 주택을 가지고 있으며, 해당 단지는 아직 조합설립 전 단계입니다.

의뢰인은 같은 단지에 부부가 각각 주택을 가진 채로 재건축이 진행되면 불이익이 있지 않을지 걱정했습니다. 불이익이 있다면 본인 명의 주택은 자녀에게 증여하고, 배우자 명의의 다른 지역 주택은 매각하는 방안을 생각하고 있다고 설명했습니다. 증여를 생각하는 주택에는 현재 다른 자녀 가족이 거주하고 있고, 의뢰인은 소유권 이전 방식이 증여든 매매든 상관없다는 입장이었습니다. 이에 조합원 지위 유지 여부, 증여세·양도세 부담, 입주권(분양권) 관련 사항을 문의했습니다.

쟁점

• 같은 단지에 부부가 각각 주택을 보유한 상태로 재건축이 진행될 때 어떤 불이익이 있는지
• 투기과열지구 등 규제지역에 해당하는 경우 자녀가 증여를 받아도 조합원 지위와 입주권 등 권리를 행사하는 데 지장이 없는지
• 증여와 매매 중 세금 부담을 줄일 수 있는 방식은 무엇인지, 가족이 계속 거주할 때 임대차계약과 보증금 증여는 어떻게 정리할지

변호사의 조언

1. 먼저 현재 보유 상태가 재건축에서 어떤 의미를 갖는지 확인하십시오. 같은 단지에 부부가 각각 주택을 가진 채 사업이 진행될 때 불이익이 있는지는 관련 규정과 조합 정관, 사업 진행 단계에 따라 달라질 수 있습니다. 이 확인 결과에 따라 증여나 매각이 필요한지가 정해지므로, 처분은 그다음에 결정하도록 안내했습니다.
2. 규제지역이라면 증여 시점과 요건을 따져보아야 합니다. 증여를 받은 자녀가 조합원 지위를 유지하고 입주권을 받을 수 있는지는 소유권 보유기간, 실거주 요건 등 충족해야 할 조건이 있는지에 달려 있습니다. 규제지역 지정 이후에 증여하는 경우 제한이 있는지도 함께 확인하도록 조언했습니다.
3. 권리 행사에 문제가 없다면 세금 부담을 기준으로 방식을 비교하십시오. 증여든 매매든 무방하다는 것이 의뢰인의 뜻이므로, 증여세와 양도세 부담을 같은 기준으로 비교해 절세 방안을 찾아보는 것이 좋습니다.
4. 거주 중인 가족과의 임대차 문제도 함께 정리하십시오. 자녀가 소유자가 되면 현재 거주 중인 다른 자녀 가족과 임대차계약을 맺어야 하는지, 맺는다면 보증금과 월세를 어떻게 정하는 것이 적절한지 따져볼 필요가 있습니다. 보증금 마련을 위해 다른 자녀에게 자금을 증여하는 경우의 세금 문제도 함께 검토하도록 조언했습니다.

참고

재건축 아파트는 보유 주택 수, 지역 규제, 증여 시점에 따라 조합원 지위와 세금이 달라질 수 있습니다. 증여나 매각을 실행하기 전에 먼저 전문가의 검토를 받아보시기를 권합니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.